Červen v pěti minutách s Michalem Dvořákem

z kanceláře Dvořák & Juriga aneb daňové a účetní aktuality za měsíc červen roku 2025.

Od 1. července 2025 vstupují v účinnost významné změny v oblasti DPH týkající se nemovitostí. Zaměříme se na tři klíčová témata: stavební a montážní práce, pojem „první dodání“ a také změny v odvádění DPH při prodeji nemovitostí.

Začněme u stavebních a montážních prací. Novela zákona o DPH zpřesňuje, kdy je možné uplatnit sníženou sazbu daně. Do této chvíle platilo, že práce na stavbách pro bydlení a sociální bydlení byly ve snížené sazbě automaticky. Nově ale zákon rozlišuje víc typů situací. Pokud se práce provádí na výstavbě stavby určené pro sociální bydlení, snížená sazba zůstává. Stejně tak se použije, pokud dochází ke změně stavby, třeba když se ze standardního bytu stává byt pro sociální bydlení. Změna nastává u prací na dokončených stavbách. Snížená sazba se uplatní jen tehdy, pokud práce nevedou ke změně účelu stavby. Pokud například z domova důchodců vznikne hotel, už nejde o stavbu pro bydlení, a tudíž se uplatní základní sazba daně. Speciální režim se týká i smíšených objektů. Například, když máte bytový dům s prodejnou v přízemí. Pokud jsou práce prováděny v nebytové části, ale ta je součástí stavby určené k bydlení, snížená sazba se použít může. Pokud se ale práce provádějí na více částech s různým účelem využití, zákon nově nařizuje poměrné rozdělení základu daně podle podlahové plochy.

Druhou zásadní změnou je zavedení jasnějšího pojmu takzvaného „prvního dodání“ nemovitosti. Tento termín je klíčový pro rozhodnutí, zda je dodání nemovitosti zdanitelné, nebo osvobozené od DPH. Zdaněné bude vždy první dodání dokončené stavby do 23 měsíců od jejího dokončení. Po uplynutí této lhůty bude dodání osvobozeno od daně. Zákon nově definuje i situaci, kdy je stavba po dokončení podstatně změněna. Například nástavbou nebo zásadní rekonstrukcí. Pokud taková změna přesáhne 30 % původní hodnoty nemovitosti, začne běžet nová 23měsíční lhůta a první prodej po této změně je opět zdaněn. A co přesně znamená dokončení? Zákon vychází ze stavebního práva, rozhoduje den nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí nebo okamžik, kdy je stavba způsobilá k trvalému užívání.

A třetím tématem jsou změny v režimu odvádění DPH při dodání nemovitých věcí. Nově se zpřesňuje, kdy může prodávající zvolit zdanění i u transakcí, které by jinak byly od DPH osvobozeny. Tato možnost volby zdanění zůstává, ale musí být splněny nové podmínky jako například písemný souhlas kupujícího, pokud je plátcem DPH, nebo osobou registrovanou v jiném členském státě. Velká změna nastává v režimu přenesení daňové povinnosti, od nového roku se totiž tento režim nevztahuje na prodeje nemovitostí uskutečněné v rámci nuceného soudního prodeje. V ostatních případech ale nadále platí, že pokud dojde ke zdanitelnému plnění mezi dvěma plátci, povinnost přiznat daň se přenáší na kupujícího. Zároveň se zpřesňuje definice toho, co je považováno za stavební pozemek a co za funkční celek. Například pozemek s pouze základovou deskou bude nově brán jako stavební pozemek, a tedy podléhá zdanění.

A to je z daňových informacích za měsíc červen vše. Děkujeme, že jste nás poslouchali! Pokud vás naše novinky zaujaly, poslouchejte nás i příště – každý měsíc pro vás vybíráme 3 až 4 aktuální témata, která vám pomohou zorientovat se v tom nejdůležitějším ze světa daní. Mějte se hezky a těšíme se zase za měsíc – na slyšenou!