Neveřejné účelové komunikace a spory o jejich užívání – 1. část

Chytrý podcast Barbory Košinárové na téma:

Neveřejné účelové komunikace a spory o jejich užívání – část první

Účelové komunikace v uzavřených areálech a jejich provozní režim jsou v zákoně o pozemních komunikacích předmětem úpravy prostřednictvím několika málo stručných ustanovení. Jejich existence je na hraně veřejnoprávní regulace a situace, které kolem nich vznikají, téměř ve všem podléhají soukromoprávním předpisům. Zákon o pozemních komunikacích stanovuje, že účelové komunikace v uzavřeném prostoru nebo objektu nejsou přístupné veřejně, ale pouze v rozsahu a způsobem, který stanoví vlastník nebo provozovatel uzavřeného objektu. Pokud je osoba vlastníka odlišná od osoby provozovatele vyvstává otázka: Kdo tedy rozhodne? Vlastník nebo provozovatel? A jak postupovat, pokud se tyto osoby neshodnou? Stejnou otázku vyvolává i situace, kdy je vlastníků areálu více. Podívejme se nyní společně na dosavadní výkladové názory k těmto otázkám.

V prvním případě může vzniknout spor vlastníka versus provozovatele. Uzavřené areály, průmyslového, logistického či administrativního charakteru jsou často místem výkonu podnikání či zaměstnání nejrůznějších subjektů v nejširším slova smyslu. Řádná správa a údržba těchto komunikací je esenciální pro výkon těchto činností. Je rovněž běžné i to, že budovy a pozemky v jednom uzavřeném areálu vlastní různé osoby. Historicky může jít například o důsledky restitučních procesů, rozprodání zkrachovalých státních podniků či zemědělských družstev. Může nastat situace, kdy se vlastník či vlastníci o předmětnou účelovou komunikaci dlouhodobě nestarají a komunikace se nachází v havarijním stavu. Jakékoliv způsoby řešení jako například odkup provozovatelů užívajících prostory v areálu, finanční součinnost na opravě komunikace apod. nejsou ze strany vlastníka komunikace reflektovány. Má provozovatel nějakou možnost, jak přimět vlastníka k součinnosti?

O způsobu a rozsahu užití vnitřní komunikace rozhoduje její vlastník. Ten může v rámci své soukromoprávní dispozice rozhodnout jakkoliv, a ostatní osoby musí jeho rozhodnutí respektovat. To bohužel platí i pro provozovatele, typicky nájemníky. Sekundární právo nájemníka na užívání určitého areálu či jeho části je odvozeno od primárního práva vlastníka. Proto by rozsah a způsob užití určitého areálu měl být v souladu s vůlí jeho vlastníka. V případě rozporů by rozhodnutí vlastníka mělo převážit.

V dalším případě se může jednat o spory vlastníků proti sobě. Již víme, že v praxi jsou obvyklé případy, kdy budovy a pozemky v jednom uzavřeném areálu vlastní různé osoby.

Poměrně jednoduchá je situace, pokud je areál předmětem podílového spoluvlastnictví. V takovém případě by vlastníci měli rozhodovat většinou hlasů podle velikosti podílů dle § 1126 odst. 2 občanského zákoníku. Existují však i situace, kdy areál není předmětem podílového spoluvlastnictví, ale předmětem samostatného vlastnictví několika odlišných subjektů. Tímto problémem se zabýval Veřejný ochránce práv i Nejvyšší soud. Pojďme se nyní společně podívat na jejich stanoviska.

Podle Veřejného ochránce práv by vlastníci všech nemovitostí tvořících uzavřený prostor měli rozhodovat většinou, podobně jako je tomu u spoluvlastnictví. Svůj právní názor Veřejný ochránce práv podložil řešením obdobných právních poměrů v případě rybníka řešený Nejvyšším soudem, ve kterém figurovaly subjekty vlastník vodního díla, vlastník technických zařízení a vlastník zatopených pozemků. Z rozhodnutí Nejvyššího soudu vyplývalo, že jestliže věci tvořící rybník jsou v individuálním vlastnictví více osob, je na jejich vzájemné vztahy třeba aplikovat přiměřeně ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví. K této argumentaci ohledně rybníka však nutno doplnit, že analogické použití situace okolo rybníka na vnitřní účelové komunikace byla Nejvyšším soudem odmítnuta s tím, že se jednalo o jinou situaci a problém rybníka se od problému vnitřních účelových komunikací výrazně liší.

Co do právního názoru Nejvyššího soudu, ten jednoznačně uvedl, že zákon o pozemních komunikacích v případě účelových komunikací nekonstruuje vztah obdobný spoluvlastnictví či že by jinak zakládal právo vlastníka některé z nemovitostí užívat účelovou komunikaci, jejímž vlastníkem není. Prostor pro analogickou aplikaci úpravy podílového spoluvlastnictví je zúžen, ne-li vyloučen, ústavněprávním požadavkem, aby nucené omezení vlastnického práva bylo kompenzováno náhradou. Podle Nejvyššího soudu je-li uzavřený areál tvořen nemovitostmi různých vlastníků, je nutno vlastníkem účelové komunikace ve smyslu § 7 odst. 2 zákona o pozemních komunikacích, rozhodujícím o užívání účelové komunikace, rozumět vlastníka účelové komunikace.

Pokud by měl zákon o pozemních komunikacích vlastníka účelové komunikace v uzavřeném areálu omezit užívacím právem vlastníka jiné nemovitosti, musel by to především výslovně stanovit nebo by to z něj muselo jednoznačně vyplývat. Tak tomu není. Zároveň by musel upravit náhradu za nucené omezení vlastnického práva, což také nečiní. Zákonodárce zjevně ani takové omezení nezamýšlel, protože jinak by je jistě výslovně upravil, tak jako to v případě ostatních pozemních komunikací učinil v § 19 zákona o pozemních komunikacích.

Nejvyšší soud případ uzavřel slovy, že jestliže má vlastník jiné nemovitosti v uzavřeném areálu potřebu užívat cizí účelovou komunikaci a její vlastník mu k tomu nedá svolení, může se vlastník jiné nemovitosti domáhat, aby mu bylo k účelové komunikaci za náhradu zřízeno věcné břemeno. Svolí-li vlastník účelové komunikace k užívání, aniž by k tomu jinému zřídil právo, může svolení kdykoliv odvolat.

Z dostupné judikatury tedy vyplývá, že soudní výklad směřuje jednoznačně k tomu, že pouze vlastník účelové komunikace v uzavřeném areálu je oprávněn rozhodovat o způsobu jejího užití. Soudy vylučují analogickou použitelnost rozhodování v režimu podílového spoluvlastnictví, čímž se odklánějí od právního názoru Veřejného ochránce práv.

Pojďme si zopakovat dnešní téma na kontrolních otázkách 

Otázka první:

Kdo rozhoduje o způsobu a rozsahu užití vnitřní účelové komunikace v případě sporu vlastníka a provozovatele?

O způsobu a rozsahu užití vnitřní komunikace rozhoduje její vlastník. Ten může v rámci své soukromoprávní dispozice rozhodnout jakkoliv, a ostatní osoby musí jeho rozhodnutí respektovat. To bohužel platí i pro provozovatele, typicky nájemníky. Sekundární právo nájemníka na užívání určitého areálu či jeho části je odvozeno od primárního práva vlastníka. Proto by rozsah a způsob užití určitého areálu měl být v souladu s vůlí jeho vlastníka. V případě rozporů by rozhodnutí vlastníka mělo převážit.

A otázka druhá:

Jsou na spory mezi vlastníky v uzavřených areálech ohledně užívání vnitřní účelové komunikace použitelná ustanovení občanského zákoníku regulující podílové spoluvlastnictví?

Nikoli, zákon o pozemních komunikacích v případě účelových komunikací nekonstruuje vztah obdobný spoluvlastnictví.

Děkujeme za Vaši pozornost a budeme se těšit u dalšího chytrého podcastu z oblasti silničního práva. Na slyšenou!