Lze jednostranně vypovědět služebnost?

Nejvyšší soud České republiky se v nedávném rozhodnutí postavil proti možnosti jednostranného ukončení služebnosti výpovědí podle § 1999 občanského zákoníku. Ve sporu mezi společností Standard Premium, s.r.o., a Správou NA, s.r.o., se soud zabýval klíčovou otázkou – zda lze smlouvu o zřízení služebnosti na dobu neurčitou vypovědět stejně jako běžný smluvní závazek. Rozhodnutí má zásadní dopad na právní jistotu vlastníků nemovitostí a nastavuje pevné mantinely pro zánik služebností.

Jak celý spor začal? Společnost Standard Premium, která vlastnila tak zvané panující pozemky, se rozhodla ukončit služebnost stezky, cesty a inženýrských sítí zatěžující pozemek Správy NA. Tvrdila, že když byla služebnost sjednána na dobu neurčitou, lze ji vypovědět stejně jako jiný závazkový vztah, a tedy s tříměsíční výpovědní lhůtou podle paragrafu 1999 občanského zákoníku.

Soudy však tento argument odmítly. Okresní soud v Bruntále i Krajský soud v Ostravě shodně rozhodly, že služebnost jako věcné právo nelze jednostranně vypovědět podle paragrafu 1999 odstavce 1 občanského zákoníku, protože tento paragraf se vztahuje pouze na závazkové právní vztahy. Zánik služebnosti je možný pouze za podmínek stanovených v paragrafu 1299 až 1302 občanského zákoníku, mezi kterými výpověď chybí. Soudy dále potvrdily, že služebnost v daném případě byla pozemková, což znamená, že přechází na nového vlastníka nemovitosti. Výklad smlouvy o zřízení služebnosti i její zápis v katastru nemovitostí potvrdily, že práva a povinnosti spojené se služebností jsou trvalé a nelze je jednostranně ukončit. Připuštění možnosti výpovědi by narušilo stabilitu věcných práv a vedlo by k právní nejistotě.

A tak se řešení této právní otázky dostalo až k Nejvyššímu soudu.

Ten se musel vypořádat se dvěma hlavními otázkami. Za prvé, zda lze služebnost zřízenou na dobu neurčitou ukončit jednostrannou výpovědí podle paragrafu 1999 občanského zákoníku? Podle Nejvyššího soudu nelze. Služebnost není smluvní závazek, ale věcné právo, které je stabilní a přechází s vlastnictvím nemovitosti na nové majitele. Zákon sice umožňuje zánik služebnosti, ale pouze na základě konkrétních zákonných důvodů uvedených v paragrafu 1299 až 1302 občanského zákoníku. Možnost jednostranného ukončení zde chybí.

Ustanovení paragrafu 1299 občanského zákoníku totiž říká, že služebnost zaniká pouze trvalou změnou, v jejímž důsledku nemůže být nadále vykonávána, nebo pokud dojde k jejímu sloučení v osobě oprávněného a povinného. Další možnosti zániku upravují paragrafy 1300 až 1302, například dohodou stran nebo uplynutím sjednané doby. Oproti tomu paragraf 1999 občanského zákoníku upravuje výpověď závazku na dobu neurčitou u smluvních vztahů. Tento paragraf se však vztahuje na relativní majetková práva, nikoliv na věcná práva, mezi které služebnosti patří.

A za druhé, byla služebnost v tomto případě osobní, nebo pozemková? Odpověď zní: pozemková. Nejvyšší soud potvrdil, že služebnost byla vázána na vlastnictví nemovitosti, a nikoliv na konkrétní osobu. Znamená to, že s prodejem nemovitosti se služebnost automaticky přenáší na nového vlastníka. Ustanovení paragrafu 1257 občanského zákoníku totiž stanoví, že služebnost se může vázat buď na konkrétní osobu (služebnost osobní), nebo na nemovitost (služebnost pozemková). Z formulace smlouvy v tomto případě jasně vyplývalo, že služebnost byla sjednána jako pozemková, neboť smlouva výslovně uváděla, že přechází s vlastnictvím nemovitosti na nového majitele. Také katastr nemovitostí ji zapsal jako věcné právo k nemovitosti, což potvrzuje její věcnou povahu.

Co to všechno pro nás znamená? Toto rozhodnutí Nejvyššího soudu má široké dopady na právní jistotu ve věcných právech. Pokud by bylo možné služebnosti kdykoliv jednostranně vypovědět, vytvořilo by to chaos v právních vztazích. Vlastníci by neměli jistotu, zda si mohou zajistit přístup ke svým nemovitostem nebo zda inženýrské sítě zůstanou funkční. Nejvyšší soud potvrdil, že služebnosti jsou dlouhodobé právní instituty a jejich zánik musí být řešen způsobem, který respektuje jejich povahu. Služebnosti existují právě proto, aby zajistily stabilní právní vztahy mezi vlastníky nemovitostí a umožnily dlouhodobé plánování infrastruktury.

Rozhodnutí také zdůrazňuje důležitost pečlivého sjednávání smluv o služebnostech. Pokud si strany přejí flexibilnější možnost ukončení, měly by tuto možnost výslovně zakotvit ve smlouvě. Bez takové úpravy platí zákonná pravidla, která brání jednostrannému vypovězení.

Pojďme si dnešní téma zopakovat na kontrolních otázkách.

Otázka první

Lze služebnost zřízenou na dobu neurčitou ukončit jednostrannou výpovědí podle § 1999 občanského zákoníku?

Ne, Nejvyšší soud rozhodl, že služebnost není smluvní závazek, ale věcné právo, které je stabilní a přechází s vlastnictvím nemovitosti na nové majitele. Možnosti zániku služebnosti jsou upraveny taxativně v paragrafech 1299 až 1302 občanského zákoníku a jednostranné vypovězení mezi nimi není.

Otázka druhá

Byla v tomto případě služebnost osobní, nebo pozemková?

Služebnost byla pozemková. Nejvyšší soud potvrdil, že byla vázána na vlastnictví nemovitosti a přechází na nového vlastníka při jejím prodeji. To odpovídá definici pozemkové služebnosti podle paragrafu 1257 občanského zákoníku.

Děkujeme za vaši pozornost a budeme se těšit znovu u dalšího chytrého podcastu. Na slyšenou.