V březnu vyšlo rozhodnutí Soudního dvora Evropské unie ve věci C‑239/22 État Belge and Promo 54, týkající se aplikace osvobození prodeje přestavěné budovy. Všechny diskuze nad tím, jaké závěry vlastně rozhodnutí přineslo, končí povzdechem „těžko říct“. Jde totiž o jeden z nejpodivněji formulovaných judikátů, který nabízí více odlišných interpretací. Představím vám tu, která mně osobně připadá jako nejvěrohodnější.

Nejprve je nutno zasadit případ do legislativního rámce. Směrnice o DPH vyžaduje zdanění dodání budovy nebo její části před jejím prvním obydlením. Členské státy přitom mohou aplikovat určité lhůty, po jejichž uplynutí je dodání již osvobozené. Současně mohou taková pravidla uplatnit i na přestavbu budov. Evropské právo tak umožňuje opětovné rozběhnutí možnosti zdanění, jestliže je budova přestavěna.

Český zákonodárce implementoval tato evropská pravidla stanovením možnosti osvobodit dodání nemovitosti až po uplynutí 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu. Současně se zhlédl v pravidle pro obnovu možného zdanění, protože vyžaduje zdanění převodu nemovitosti po vydání kolaudačního souhlasu po takzvané „podstatné změně“. S tím, že osvobodit převod zrekonstruované nemovitosti lze opět zase až po pěti letech od přestavby. Jak v návaznosti na to informovalo Generální ředitelství České republiky, za podstatnou změnu lze považovat, mimo jiné, takové zásahy na budově, při kterých dochází k nástavbě o více než jedno podlaží nebo přístavbě, kterou dojde k navýšení podlahové plochy o více než 50 % oproti původní podlahové ploše stavby. Za podstatnou změnu jsou však považovány i jiné stavební úpravy podléhající udělení kolaudačního souhlasu, pokud jejich hodnota přesáhne 50 % ceny rekonstruované nemovitosti.

Ponechám stranou, že v České republice máme definici podstatné změny postavenou de facto na pouhé informaci zveřejněné na webových stránkách. Pravidlo pro opětovné rozběhnutí možnosti zdanění převodu nemovitosti díky její přestavbě jsme si prostě zavedli. Ne však Belgie, tam pravidlo pro přestavbu budov nemají. A právě proto se k tomuto tématu vyjadřoval Soudní dvůr v případu C‑239/22 État Belge and Promo 54. V něm šlo o to, že stará kancelářská budova byla přestavěna na byty. Ty byly obratem prodány, prodávající převod osvobodil, neboť Belgie prokazatelně neimplementovala pravidla pro přestavbu nemovitosti. Správce daně se s tímto výsledkem nespokojil a dotáhl případ až před tribunál Soudního dvora.

Hned v úvodu udělali soudci první logický faul. Uvedli, že jde o spor o to, zda se může osvobodit, a to i přesto, že Belgie neimplementovala pravidla pro přestavbu nemovitosti. Nezbláznili se? Lze osvobodit, i přesto, že nemají pravidlo pro zdanění?!

Možná právě díky přeformulování otázky pak text rozhodnutí Soudního dvora na sebe navzájem nijak nepasuje. Asi ho psalo více lidí, někteří uvažovali stále v intencích původní otázky, jiní v intencích otázky přeformulované… a někdo další pak náhodně odstavce promíchal. Rozhodnutí pak nabízí několik větví vzájemně si odporujících interpretací. Mezi hlavní bych zařadil tu, že Soudní dvůr převody bytů považuje za zdanitelné. Myslím, že chce sdělit, že je nutné rozlišovat na jedné straně přestavby, které jsou tak rozsáhlé, že jejich prostřednictvím již vznikla zcela nová doposud neobydlená nemovitost, a na straně druhé přestavby, které nevedou ke vzniku nové nemovitosti. A jen ty druhé jsou v dosahu vymezení členskými státy, které je mohou (ale nemusí) brát v potaz pro opětovné rozběhnutí možnosti zdanění.

Soudní dvůr popsal předmětné převody bytů jako nutně zdanitelné, vnímal rekonstrukci tak rozsáhlou, že vznikla již nová nemovitost. Ovšem odůvodnil to tím, že provedenými pracemi se, cituji: „mění využití stávající budovy či podstatným způsobem mění podmínky jejího obývání“. To je ovšem doslova tatáž formulace, pomocí níž v předchozí judikatuře vymezil právě tu druhou kategorii přestaveb, to jest ty, které jsou v dosahu vymezení členskými státy. To, že se na tuto judikaturu současně Soudní dvůr v případu věci C‑239/22 État Belge and Promo 54 přímo odvolal, věc zamotalo už kompletně.

Odmyslím-li si devadesát procent naprosto chaotického textu rozhodnutí, zbývá dle mého názoru jediný rozumný závěr: existují situace, kdy se prodej zrekonstruované nemovitosti musí zatížit DPH, aniž by se nutně musely použít principy podstatné změny. Jaké situace to jsou, snad Soudní dvůr popíše v některém z dalších judikátů.

Kontrolní otázky:

1. Jaká je lhůta pro to, aby se nově postavená nemovitost mohla prodat osvobozeně?

Jak je uvedeno v příspěvku, zákon o DPH zavedl lhůtu pěti let od první kolaudace. Detailnější popis možností, které se týkají například nekolaudovaných nemovitostí, je možné nalézt v paragrafu 56 odstavci 3 zákona o DPH.

2. Je dle českého zákona o DPH převod nemovitosti zdanitelný, pokud uběhlo šest let od její první kolaudace?

Není, ledaže by na ní byla provedena v posledních pěti letech rekonstrukce, která naplňuje definiční znaky podstatné změny.

3. Budova skladové haly stará 50 let byla přestavěna na byty. Těsně před kolaudací byly části nemovitosti s jednotlivými byty prodány. Je nutno zdanit tyto prodeje?

Protože o podstatné změně lze hovořit až po kolaudaci, tak její absence může působit tak, že prodej by měl být nadále osvobozený. Judikát C‑239/22 Belgický stát a Promo 54 ovšem nejspíše otevírá možnost vyžadovat zdanění prodejů bytů.