Červenec v pěti minutách s Dominikem Jurigou

z kanceláře Dvořák & Juriga aneb daňové aktuality za měsíc červenec roku 2025

Novinky v DPH a nemovitostech od července 2025

Vítám vás u dalšího dílu našeho daňového podcastu. Dnes se podíváme na poměrně zásadní změny v oblasti daně z přidané hodnoty, které se týkají nemovitostí. Tyto změny začaly platit od prvního července roku 2025 a ovlivní nejen developery, stavební firmy a investory, ale také běžné majitele nemovitostí, kteří plánují prodej nebo pronájem.

Začneme tím, co asi zaujme většinu – a to je zkrácení doby, během které může být prodej nemovitosti zatížen DPH. Doposud platilo, že pokud jste nemovitost prodali do pěti let od kolaudace, jednalo se o zdanitelné plnění a DPH jste odváděli. Nově se tato lhůta zkracuje na pouhých dvacet tři měsíců. Prakticky to znamená, že pokud nemovitost prodáte po dvou letech od dokončení nebo od kolaudace, už bude prodej od DPH osvobozený. Cílem je zjednodušit situaci na trhu, ale pro některé developery to také znamená rychlejší rozhodování a pečlivější plánování prodejů.

S tím souvisí i takzvaný princip prvního dodání. DPH se nově uplatní pouze při prvním prodeji – tedy při prvním dodání nemovitosti po kolaudaci nebo po významné rekonstrukci, a to pokud k prodeji dojde právě do oněch dvaceti tří měsíců. Jakmile je tato lhůta překročena, další prodeje už budou od DPH osvobozené. Pro běžného vlastníka bytu nebo domu je to zpravidla pozitivní zpráva, protože riziko nechtěného vstupu do režimu DPH se tím výrazně snižuje.

Teď se zastavíme u pojmu podstatná změna nemovitosti. Tenhle termín nově vstupuje do hry a má zajímavé důsledky. Podstatná změna znamená rekonstrukci, která změní účel nebo podmínky užívání nemovitosti – například když z obytného domu uděláte kancelářskou budovu – a současně náklady na tuto rekonstrukci přesáhnou třicet procent prodejní ceny nemovitosti. Pokud taková rekonstrukce proběhne, lhůta pro první dodání se restartuje. To znamená, že i když je nemovitost starší, po rozsáhlé rekonstrukci se může znovu dostat do režimu, kdy se její prodej zatěžuje DPH.

Další novinkou je zpřesnění definice stavebního pozemku pro účely DPH. Doposud v této oblasti panovala určitá nejistota, teď se definice opírá o konkrétní územně-plánovací dokumentaci, vymezení zastavěného území nebo o rozhodnutí stavebního úřadu. To má přinést větší právní jistotu, kdo a kdy musí odvádět DPH při prodeji pozemku, ale také to znamená, že bude potřeba pečlivěji zkoumat územní plány a rozhodnutí úřadů před uzavřením obchodu.

Neméně důležitá je i změna v oblasti pronájmu. Pronajímatelé mohou nově dobrovolně zatížit DPH i nájem nemovitosti, pokud je nájemcem plátce registrovaný v jiném členském státě Evropské unie – a to dokonce i bez jeho souhlasu. Dříve tato možnost existovala pouze u tuzemských plátců DPH, teď se rozšiřuje na celé území EU. Pro majitele komerčních nemovitostí to může být zajímavý nástroj, jak si uplatnit odpočet DPH z oprav a investic, ale zároveň to vyžaduje dobrou znalost daňových pravidel a administrativu navíc.

Poslední oblastí, kterou zmíním, je sociální bydlení. Snížená sazba DPH ve výši dvanácti procent se nadále vztahuje na stavby pro sociální bydlení, ale nově je podmínkou, aby tyto stavby byly správně evidovány v registru územní identifikace – takzvaném RÚIANu. U rodinných domů zůstává limit 350 metrů čtverečních podlahové plochy. U bytových domů pro sociální bydlení je nově stanoveno, že více než polovina celkové podlahové plochy musí připadat na byty s plochou do 120 metrů čtverečních. Jinak se nárok na sníženou sazbu neuplatní.

Shrnuto: změny od července 2025 přinášejí rychlejší osvobození od DPH při prodeji nemovitostí, ale také přísnější podmínky v případě rekonstrukcí, přesnější definici stavebních pozemků a nové možnosti při pronájmech. Pokud plánujete prodej, nákup nebo rekonstrukci, vyplatí se detailně prostudovat nová pravidla nebo se poradit s odborníkem.

A to je pro dnešní díl vše. Doufám, že vám tento přehled pomohl se zorientovat v nových daňových pravidlech a že vás neodradil od dalších realitních plánů. Naopak – s dobrou přípravou se dá spousta věcí optimalizovat, a dokonce i ušetřit.

Děkujeme, že jste nás poslouchali! Pokud vás naše novinky zaujaly, poslouchejte nás i příště – každý měsíc pro vás vybíráme 3 až 4 aktuální témata, která vám pomohou zorientovat se v tom nejdůležitějším ze světa daní. Mějte se hezky a těšíme se zase za měsíc – na slyšenou!