Chytrý podcast Aleše Máchy na téma:

Plánovací smlouvy – závazky ve smlouvě, nový stavební zákon, díl 21

V minulém díle našeho podcastu o stavebním právu jsme si představili nové pojetí plánovacích smluv, jejich právní povahu a důsledky z toho vyplývající. Plánovací smlouva je ale obsahově dána především závazky, které smluvní strany sjednají. Nový stavební zákon demonstrativním výčtem upravuje, které závazky mohou plánovací smlouvy obsahovat. Tyto závazky lze rozdělit na ty, které jsou plánovací smlouvě vlastní, primární, a určují svým obsahem fakticky její povahu, a na ty, které jsou tak zvaně sekundární, tedy takové, které obsah plánovací smlouvy dotváří a často jsou důsledkem sjednání závazků primárních.

Na úvod našeho povídání je potřeba zdůraznit, že plánovací smlouva je stále smlouva. Jinými slovy její obsah je určen výhradně vůlí smluvních stran, tedy co ve smlouvě bude či nebude, určují strany smlouvy, ne zákon. Stavební zákon fakticky předepisuje pouze jeden povinný závazek stran plánovací smlouvy, a to závazek stran poskytovat si součinnost při uskutečnění ve smlouvě uvedeného záměru a postupovat při jeho uskutečňování ujednaným způsobem. Toto je v podstatě nejen definice plánovací smlouvy, ale i hlavní závazek, který musí být v plánovací smlouvě obsažen. V návaznosti na minulý díl našeho podcastu je dobré také připomenout, že aby se nakonec jednalo nade vší pochybnosti o plánovací smlouvu, je nutné ve smlouvě výslovně uvést, že se jedná o plánovací smlouvu podle stavebního zákona.

Ostatní závazky, o kterých budeme dnes mluvit jsou pouze fakultativní, tedy takové, které ve smlouvě budou jen tehdy, ujednají-li si tak strany. Není tedy pravdou, že by plánovací smlouva musela obsahovat všechny závazky vyjmenované v § 131 stavebního zákona. Ustanovení § 131 stavebního zákona je jen demonstrativním výčtem závazků, které mohou strany plánovací smlouvy do smlouvy vložit. A kdo tedy jsou vlastně strany plánovací smlouvy?

Esenciální stranou plánovací smlouvy je stavebník, ten bude vždy stranou plánovací smlouvy jako osoba, která hodlá ve smlouvě ujednaný záměr uskutečnit. Na straně druhé může existovat pluralita subjektů, které budou stranou plánovací smlouvy s ohledem na to, že se záměr dotýká některého z jejich práv nebo její činnosti. Stranou plánovací smlouvy může být obec, městská část hlavního města Prahy nebo kraj jako subjekty samosprávy, které jsou z hlediska veřejné správy odpovědné za rozvoj území. Zde je potřeba upozornit, že městská část či městský obvod územně členného statuárního města (např. Brna či Ostravy), stranou plánovací smlouvy být nemůže, protože na rozdíl od městských částí hlavního města Prahy, nemají tyto městské části a městské obvody územně členěných statutárních měst právní subjektivitu, ale vždy jednaní jménem statutárního města.

Samospráva bude stranou plánovací smlouvy primárně z toho důvodu, že disponuje nejen nástroji územního plánování jako je územní plán, či zásady územního rozvoje, ale je také podle § 182 stavebního zákona účastníkem stavebního řízení. Samospráva tedy může průběh stavebního řízení svou činnosti významně ovlivnit, proto i závazky sjednané v plánovací smlouvě mohou mít na tuto činnost samosprávy významný vliv.

Další stranou plánovací smlouvy může být vlastník veřejné infrastruktury. Co je veřejnou infrastrukturou definuje § 10 stavebního zákona. Vlastník veřejné infrastruktury může být účastníkem plánovací smlouvy zejména z toho důvodu, že záměr může vyvolat požadavky na rozvoj či úpravu veřejné infrastruktury, což lze právě ošetřit v plánovací smlouvě, například jako závazek vybudovat část veřejné infrastruktury případně podílet se na jejím budování.

Jaké konkrétní závazky lze v plánovací smlouvě sjednat? Demonstrativní výčet závazků je uveden v § 131 stavebního zákona. Tyto závazky lze rozdělit na závazky primární a na závazky sekundární. Primární závazky jsou uvedeny v § 131 odstavci 1 stavebního zákona a jde o závazky, které právě určují právní charakter plánovací smlouvy jako smlouvy veřejnoprávní, neboť jde o závazky, kterými se disponuje právy v oblasti veřejného práva. Jinými slovy, právě proto, aby plánovací smlouva mohla obsahovat tyto závazky, musela se z hlediska právního změnit její právní forma na formu veřejnoprávní uzavíranou v intencích správního řádu. Sekundární závazky jsou závazky od primárních odvozené, respektive které jsou sjednány právě proto, že je uzavřen závazek primární, jsou jejich důsledkem. Mezi tyto závazky lze řadit závazek stavebníka vybudovat stavbu technické infrastruktury či se podílet na jejím vybudování.

Jde-li o primární závazky, kromě již zmíněného závazku součinnosti k uskutečňování záměru patří mezi tyto závazky i závazek obce nebo kraje učinit kroky k vydání územně plánovací dokumentace, pokud záměr nelze uskutečnit bez jejího vydání nebo změny. Dále jde o závazek obce nebo kraje nezměnit územně plánovací dokumentaci tak, aby bylo ztíženo nebo znemožněno uskutečnění záměru. Porušení těchto závazku nemá sice svůj explicitní odraz ve stavebním zákoně, ale bude mít právní dopady tehdy pokud bude zajištěno například smluvní pokutou.

Jiná je situace o u primárního závazku podle § 131 odstavce 1 písmene d) stavebního zákona, který stanoví, že obec, městská část hlavního města Prahy či kraj nebudou po dobu trvání plánovací smlouvy ve správních nebo soudních řízeních týkajících se povolení záměru uplatňovat návrhy, vyjádření a opravné prostředky, které by byly v rozporu s obsahem uzavřené plánovací smlouvy. Jinými slovy plánovací smlouvou se lze zříci možnosti podat proti záměru například odvolání nebo rozklad, případně uplatňovat žalobní body v řízení před soudem. Možnost sjednání tohoto závazku je naprostou novinkou v oblasti plánovacích smluv, ne co do svého obsahu, ale důsledků, které s nimi stavební zákon spojuje. Stavební zákon totiž s porušením tohoto závazku spojuje výslovně právní následky.

Podle § 190 odstavce 2 stavebního zákona stavební úřad nepřihlíží k námitkám, účastníka řízení, které jsou v rozporu s plánovací smlouvou. To znamená, že pokud by se například obec vzdala práva na odvolání v řízení o povolení záměru definovaného v plánovací smlouvě, ale přesto námitky podala, stavební úřad by k takovýmto námitkám nepřihlížel, tedy jako by nebyly vůbec podány. Pokud by ale došlo v průběhu projednání záměru před stavebním úřadem k jeho změnám, a tyto změny by měnily parametry záměru oproti tomu, jak byl popsán v plánovací smlouvě, je nutné takovéto námitky připustit, ale osobně se domnívám, že pouze v tom rozsahu, v jakém záměr překračuje rámec vymezení záměru v plánovací smlouvě.

Obdobně stavební zákon v § 226 odstavci 2 stanoví, že odvolací stavební úřad nepřihlíží k těm odvolacím námitkám, které jsou v rozporu s uzavřenou plánovací smlouvou, respektive s tím, k čemu se v plánovací smlouvě stavebník zavázal. Jinými slovy, pokud by se obec nebo kraj ve smlouvě zavázaly, že nebudou uplatňovat opravné prostředky proti rozhodnutí stavebního úřadu o záměru vymezeném v plánovací smlouvě, a námitky proti záměru by přesto byly podány, odvolací stavební úřad by takovéto námitky ani neprojednal.

Asi nejproblematičtější je závazek nenapadat rozhodnutí o ve smlouvě uvedeném záměru správní žalobou. Soudní ochrana je totiž zakotvena na ústavní úrovni, respektive v Listině základních práv a svobod. Tento závazek je proto podle mého názoru nutné vyložit tak, že se týká pouze skutkových okolností. Jinými slovy za nepřípustnou žalobu ve smyslu § 307 odstavce 1 stavebního zákona by šlo v případě, kdy se strana plánovací smlouvy zaváže nenapadat ve smlouvě sjednaný záměr z hlediska jeho dodržení sjednaných parametrů či požadavků na výstavbu. Žaloba však musí být přípustná v případě, kdy se strana plánovací smlouvy bude domáhat ochrany svých procesních práv či obecně zákonnosti rozhodnutí.

V příštím díle našeho podcastu si rozebereme sekundární závazky, které je možné v plánovací smlouvě sjednat a na samotný proces uzavření plánovací smlouvy.

 

Pojďme si dnešní téma zopakovat na kontrolních otázkách.

Otázka první

Kdo může být stranou plánovací smlouvy?

Stranou plánovací smlouvy může být:

Stavebník, Obec, Městská část hlavního města Prahy, Kraj, Vlastník veřejné infrastruktury.

 

Otázka druhá

Jak lze dělit závazky v plánovací smlouvě?

Závazky v plánovací smlouvě lze dělit na primární a sekundární. Primární závazky určují povahu plánovací smlouvy jako veřejnoprávní, jde o závazky změnit či naopak nezměnit územně plánovací dokumentaci, nebo nepodávat proti záměru námitky či opravné prostředky ve správním řízení. Sekundární závazky jsou důsledkem sjednání závazků primárních.

 

Děkujeme za vaši pozornost a budeme se těšit znovu u dalšího chytrého podcastu. Na slyšenou.