Pronájem garáže a garážového stání z pohledu DPH
Zákon o DPH uvádí v § 56a, že pronájem nemovitých věcí je osvobozen od daně vyjma pronájmu prostorů a míst k parkování vozidel. Zde pak vyvstává otázka, zda se osvobození vztahuje i na garáže a případně i garážová stání. A pokud ano, tak konkrétně v jakých případech bude toto osvobození platit? Odpovědi na tyto otázky budou předmětem dnešního audio-podcastu. Pojďme se na to podívat blíže.
Pojmem „garáž“ se obvykle rozumí prostor určený k parkování jednoho automobilu. Pokud by se doslovně interpretovalo ustanovení § 56a zákona o DPH ohledně pronájmu prostorů a míst k parkování vozidel, tak by garáže neměly být od daně osvobozovány. Zároveň by jejich pronájem měl být daněn základní sazbou 21 %. Soudní dvůr Evropské unie se však touto problematikou již zabýval a uvedl, že pronájmy prostorů a míst k parkování nelze v určitých případech od osvobození od daně vyloučit. To platí, pokud pronájem prostorů a míst k parkování úzce souvisí s nájmem nemovitého majetku, který je v souladu se zákonem o DPH osvobozen od daně. Musí být splněna podmínka, že pronájem prostorů a míst k parkování není sám o sobě samostatným plněním nezávislým na nájmu bytu či domu. Pokud by tedy ve smlouvě o nájmu bytu bylo uvedeno, že byt se pronajímá společně i s parkovacím místem, celé plnění by bylo osvobozeno od daně. Jednalo by se o režim tzv. hlavního a vedlejšího plnění, kdy DPH režim vedlejšího plnění, v našem případě místa k parkování, sleduje DPH režim plnění hlavního.
Stejnou logiku by bylo možné použít i při prodeji bytu či domu s garáží či garážovým stáním. Pokud je v jedné kupní smlouvě uvedeno, že se prodává byt společně s garážovým stáním, sazba daně u kupní ceny by měla být 15 % za předpokladu, že byt bude splňovat podmínky pro uplatnění snížené sazby DPH (tj. podlahová plocha bytu nepřesáhne 120 m2). Pokud by prodeje byly samostatné, tj. jedna kupní smlouva by se týkala koupě bytu a druhá smlouva koupě garážového stání, tak na koupi bytu by měla být uplatněna 15% sazba a na garážové stání 21% DPH.
Kontrolní otázky:
1) Za jakých okolností je pronájem garáže nebo garážového stání osvobozen od DPH?
Pronájem garáže a garážového stání je od DPH osvobozen, pokud úzce souvisí s pronájmem nemovité věci, která je dle zákona o DPH také osvobozena.
2) Pokud se prodává byt a garáž (či garážové stání), jaké sazby DPH se uplatní, jestliže dojde k samostatnému prodeji obou nemovitých věcí, a jaké sazby se uplatní, jestliže se prodávají obě nemovité věci společně?
U samostatných prodejů se v případě splnění podmínek dle zákona o dani z přidané hodnoty uplatní sazba 15 % na prodej bytu a 21 % na prodej garážového stání. Pokud by se prodávaly obě nemovité věci společně v rámci jedné smlouvy, uplatní se u obou nemovitých věcí sazba 15 %.