Daň z nemovitých věcí v roce 2023 – rozpor mezi stavem zapsaným v KN a stavem skutečným
Katastr nemovitostí je veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech, jenž slouží k ochraně práv k nemovitostem. Proto je nezbytné, aby údaje uvedené v katastru co nejvíce odpovídaly skutečnému stavu. Pokud tomu tak není, může docházet k řadě k praktických problémů, vč. otázky správného aplikování daně z nemovitých věcí. Pojďme se na tento problém dnes blíže podívat. Zejména tedy na to, jak by měl poplatník postupovat v roce 2023, pokud dojde ke zmíněnému rozporu mezi stavem zapsaným v katastru a stavem skutečným.
V případě nesouladů mezi stavem skutečným a stavem zapsaným v katastru byla do roku 2020 správní praxe převážně taková, že se v případě zmíněného rozporu stanovovala daň na základě skutečného stavu.
V roce 2021 však došlo k významné změně, která odstranila právní nejistotu poplatníků a zároveň posílila význam informací uvedených v katastru. Do zákona o dani z nemovitých věcí bylo včleněno nové ustanovení § 12e, které jasně říká, že pro určení druhu pozemku je pro stanovení daně rozhodující jeho druh evidovaný v katastru nemovitostí, a to bez ohledu na to, zda odpovídá skutečnému stavu. Není-li o pozemku evidován v katastru nemovitostí jeho druh, je pro účely daně z pozemků rozhodující jeho skutečný stav odpovídající jednotlivým druhům pozemků podle katastrálního zákona. Přitom pro účely daně z nemovitých věcí je rozhodující stav evidovaný k 1. lednu daného roku.
Pokud poplatníci do roku 2020 postupovali podle správní praxe soudů a uváděli do přiznání druh pozemku dle skutečného stavu, měli za rok 2021 podat dodatečné daňové přiznání.
I novela roku 2021 však může být zdrojem nejistot, a to v případě, kdy na pozemku stojí stavba, která není zapsána do katastru nemovitostí. Při striktním výkladu zákona by mělo dojít ke zdanění pozemku dle stavu v katastru, tj. bez vynětí plochy, na které ve skutečnosti stojí stavba.
Konkrétní dopady novelizovaného zákona na výslednou daňovou povinnost mohou být různé, což si ukážeme na modelovém případu s daňovým poplatníkem, panem Svobodou.
Pan Svoboda je vlastníkem pozemku o rozloze 10 000 m2. Tato plocha je dle informací z katastru nemovitostí zastavěna z 50 %, tj. 5 000 m2 zdanitelnou stavbou – skladem, který nemá nadzemní podlaží. Z pohledu daně z nemovitých věcí se jedná o „ostatní stavbu“. Dalších 5 000 m2 je evidováno jako manipulační plocha – tedy sazba daně G – Ostatní plocha.
Stavba byla nicméně zbourána a celý pozemek zarostl zelení. Dle skutečného stavu se tedy jedná o travnatou plochu.
Pro kalkulaci daňové povinnosti budeme sazby daně brát ve smyslu zákona o dani z nemovitých věcí na základě druhu pozemku a stavby, které jsme si definovali výše. V příkladu nebudeme uvažovat o vlivu koeficientů.
Sazby se použijí následující:
- Sazba daně pro tzv. trvalý travní porost ve výši 0,25 % – pro pozemek zarostlý zelení. Průměrná cena půdy trvalého travního porostu za 1 m2 je 10 Kč.
- Sazba daně pro tzv. ostatní plochu ve výši 0,2 Kč/m2 – pro část pozemku, která byla užívána jako manipulační plocha.
- A sazba daně pro tzv. ostatní stavby ve výši 6 Kč/m2 se uplatní pro bývalý sklad pana Svobody.
Daň z pozemku dle skutečného stavu v modelovém případu vychází 250 Kč pro pozemek, který zarostl zelení (10 000 x 10 x 0,25 %).
Daň ze stavby dle skutečného stavu činí 0 Kč (není zde žádná stavba).
Celková daň z nemovitých věcí dle skutečného stavu vychází tedy 250 Kč.
Pokud budeme vycházet z novely zákona od roku 2021, daň z pozemku vychází výrazně vyšší, a to 1 000 Kč (5 000 x 0,2) – v příkladu vycházíme u z údajů zapsaných v katastru a využíváme sazbu daně 0,2 Kč za m2.
Daň ze stavby pak dle novely od roku 2021 vychází 30 000 Kč (5000 x 6), přičemž nebereme v potaz zbourání a stále počítáme se stavbou evidovanou v katastru nemovitostí, tj. je aplikována sazba daně pro ostatní stavby ve výši 6 Kč/m2.
Celková daň z nemovitých věcí dle novely zákona vychází 31 000 Kč. Dojde k výraznému zvýšení daňové povinnosti, celkem o 30 750 Kč.
V modelovém případu by se panu Svobodovi z pohledu daně z nemovitých věcí bez pochyby vyplatilo narovnat stav zapsaný v katastru na stav skutečný.
Kontrolní otázky:
- Podle čeho se stanovuje daň z nemovitostí, pokud není u pozemku evidován v katastru nemovitostí jeho druh?
Pro určení daně z pozemků je rozhodující jeho skutečný stav odpovídající jednotlivým druhům pozemků podle katastrálního zákona.
- Je novelizace z pohledu možného výskytu chybných či neúplných zápisů výhodnější než původní znění zákona o dani z nemovitých věcí?
Záleží na každém jednotlivém případu. Každopádně doporučujeme všem poplatníkům, aby si stav zápisu v katastru jimi vlastněných nemovitostí ověřili a případné nesoulady napravili.